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Desde enero 2022, un error muy común por parte de compradores de inmuebles, consiste en confundir los conceptos "valor catastral" y "valor de referencia catastral", ello debido, probablemente, a la enorme similitud entre los nombres de ambos. El primero es un elemento con mucha antigüedad y es muy conocido por casi todos los titulares de derechos reales, ya que, entre otros, se usa como base para el Impuesto sobre bienes inmuebles.

Despúes de una sentencia que anulaba el calculo no individualizado de la plusvalia municipal, a principio de 2022 entro en vigor la nueva normativa sobre el valor de referencia del catastro. Una de las principales novedades que trae esta normativa es el nuevo valor de referencia de Catastro, que será la nueva base imponible de impuestos tan importantes como el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP), que se paga al comprar una vivienda usada, o el Impuesto de Sucesiones y Donaciones (ISyD), exigible como consecuencia de adquirir una vivienda por herencia.

Siguiendo con el mencionado valor de referencia del Catastro, tiene como consecuencia que el contribuyente no pagará necesariamente impuestos por lo que le ha costado la casa, sino por su valor de mercado: y la ley presume que éste es el valor de referencia aprobado por la Dirección General del Catastro.

¿Qué supone esta modificación?

Este valor de mercado será calculado a partir de precios de compraventas de inmuebles, según información facilitada por Notarios y Registradores a la DGC. Por lo tanto, no habrá necesidad de visitar el inmueble ni, por ende, de saber el estado de conservación, materiales empleados, si está reformado o no, etc. para determinar este valor. Igualmente, tampoco tendrá en cuenta si la vivienda está para reformar o si el comprador la ha comprado más barata que el precio de mercado. En definitiva, se trata de un valor con base puramente comercial.

Cabe mencionar que, en este último aspecto, el método de determinación se diferencia del "clásico" valor catastral, para el cual sí se toman en consideración conceptos como el valor del suelo, el de construcción, los metros cuadrados o la ubicación. Sobre ese nuevo valor de referencia del precio de mercado, Hacienda aplica un coeficiente de minoración del 0,9, que en la práctica supone una reducción del casi 10%. El objetivo de esta rebaja es que el valor de referencia esté por debajo del de mercado. Estadísticamente, cabe destacar que en la gran mayoría de supuestos, el valor de referencia se encuentra por debajo del valor de adquisición escriturado en notaría, por lo que no suelen derivarse problemas a este respecto. No obstante, se recomienda encarecidamente efectuar la comprobación para cerciorarnos de este extremo

¿Cómo se averigua este valor?

Es tan fácil como acudir a la sede electrónica del catastro Sede Electrónica del Catastro [Enlace] , acceder con certificado electrónico e introducir la referencia catastral del inmueble en cuestión. De manera inmediata y gratuita aparecerá un certificado en el que figure el valor de referencia catastral actualizado a la fecha de búsqueda.

¿A que impuestos afecta el nuevo valor de referencia?

Este nuevo valor de referencia del Catastro es, desde el pasado 1 de enero de 2022 y sin efectos retroactivos, la base imponible del:

- Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (ITPAJD),

- Impuesto de Sucesiones y Donaciones (ISyD).

- Impuesto sobre el Patrimonio.

Básicamente, esto viene a significar que el nuevo valor de referencia de Catastro es el valor mínimo por el que tributar si se compra o se hereda un bien inmueble. Y en caso de que el contribuyente practique la liquidación del impuesto correspondiente por un valor inferior -por ejemplo el de adquisición, escriturado notarialmente en la operación de compraventa- es muy probable que la consejería de Hacienda de la Comunidad Autónoma que se trate le obligue a tributar por el valor que le indique la nueva valoración de Catastro, notificándole una propuesta de liquidación alternativa. Se abre, además, la posibilidad de que el contribuyente que declare conforme a un valor que esté por debajo del valor de referencia de Catastro, pueda ser sancionado por no haber tributado conforme a la base imponible prevista en la Ley.

Asimismo, este nuevo valor de referencia es de aplicación al Impuesto sobre el Patrimonio, aunque no se trataría de la base imponible del mismo. Aquí, la modificación legal únicamente obligaría a declarar los inmuebles por el mayor de los siguientes valores: el catastral, el de referencia catastral, o el de adquisición.
Es menester tener en cuenta que esta nueva norma tributaria se ha hecho efectiva en enero de 2022 y no tiene carácter retroactivo, por lo cual la subida fiscal que se avecina sólo afectaría a inmuebles adquiridos a partir de esa fecha, y no al patrimonio ya existente del contribuyente.

¿Qué sucede si un inmueble no tiene valor de referencia catastral?

Aunque se pueda deducir lo contrario, lo cierto es que no todos los inmuebles existentes en España tienen asignado un valor de referencia determinado por Catastro. Ciertas fincas, algunas por ser muy antiguas y otras por encontrarse en lugares poco urbanizados, no han sido objeto de determinación por la Administración Pública a efectos de dicho valor de referencia. En estos casos, al tratar de averiguar el valor en la web del catastro, nos aparecerá un certificado negativo o de ausencia de valor de referencia catastral.

En principio, esto nos sirve de fundamento para quedar exentos de practicar liquidación en base al valor de referencia catastral, pues al no existir, se entiende que no puede tenerse en cuenta a la hora de declarar el impuesto. El notario, a la hora de escriturar la compraventa, aportará este certificado negativo del catastro y hará mención expresa de la ausencia de valor de referencia catastral a todos los efectos.

Sin embargo, las autoridades tributarias se reservan la posibilidad de efectuar una comprobación de valores cuando estimen que se ha tributado por debajo del valor de mercado. Si de esta comprobación resultase un valor superior al escriturado, podría obligarse al contribuyente a declarar por él, si bien esto es muy poco frecuente desde la entrada en vigor del valor de referencia catastral.

Para finalizar, cabría analizar las consecuencias de un posible requerimiento de Hacienda por no haber liquidado el ITPAJD (o, en su caso, el ISD) por el valor correcto; por ejemplo, que se haya usado como base el valor de adquisición cuando éste sea inferior al valor de referencia. Como se ha expuesto en párrafos anteriores, en tal caso, es altamente probable que Hacienda, tras llevar a cabo la pertinente inspección, resuelva mediante escrito motivado que se debe proceder a la liquidación del citado tributo conforme al valor de referencia, aportando propuesta de liquidación. Ante una situación así, nuestro sistema jurídico ofrece la posibilidad, primero de alegar por escrito ante la Agencia autonómica competente de Hacienda lo que más nos convenga, y posteriormente de recurrir dicha propuesta de liquidación mediante reclamación económico-administrativa al Tribunal Económico Administrativo territorial que corresponda.

No obstante, recomendamos analizar detenidamente cada supuesto, con objeto de determinar si procede o no recurrir, puesto que en ocasiones los costes administrativos y judiciales, sumados a los honorarios de profesionales que habría que satisfacer -abogados y peritos, entre otros- que se deriven pueden ser superiores a la diferencia entre la liquidación practicada por el adquirente del inmueble y la propuesta por la Consejería de Hacienda que se trate. Para ello es altamente recomendable que consulte con un abogado o asesor fiscal, en aras de encontrar la manera más adecuada de proceder.

La Due- Diligence en la compraventa
Mediante la Due- Diligence, comprobamos todos los aspectos legales y fiscales relevantes para la compraventa de su inmuebles. Anlizamos los registro públicos, obtenemos certificados por parte de los vendedores y comprobamos si todos los impuestos están pagados o si existen derecho reales inscritos.

Por parte de nuestro Despacho estamos a su disposición para ampliar cualquier información al respecto y asistimos en todo el proceso de compraventa.[más información].

Lucas Pérez Hanss
Abogado
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