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Ein sehr häufiger Fehler, der seit Januar 2022 hauptsächlich von Immobilienkäufern gemacht wird, besteht darin, die Begriffe "Katasterwert" (valor catastral) und "Katasterreferenzwert" (valor de referencia catastral) zu verwechseln, was höchstwahrscheinlich auch auf die große Ähnlichkeit der beiden Begriffe zurückzuführen ist.

Nach einem Urteil des spanischen Verfassungsgerichtes und der damit verbundenen Annullierung der Berechnung der Grunderwerbsteuer anhand nicht individualisierter Berechnungen, gilt der neue Katasterreferenzwert ab Januar 2022 als Bemessungsgrundlage sowohl für die Grunderwerbssteuer (ITP), die beim Kauf eines gebrauchten Hauses gezahlt wird, als auch für die Erbschafts- und Schenkungssteuer (ISyD), die beim Erwerb eines Hauses durch Erbschaft oder Schenkung anfällt.

Der erste Wert (Katasterwert) besteht schon sehr lange im spanischen Recht und ist so gut wie allen Immobilienbesitzern in Spanien gut bekannt. Er wird unter anderem als Grundlage für die Grundsteuer bzw. IBI (Impuesto de Bienes Inmuebles) verwendet.

Welche Auswirkungen hat der neue Wert auf die Steuern?

Der neue Katasterreferenzwert wird von der Verwaltung individuell aufgrund von Veräußerungspreisen in der Umgebung festgelegt und hat zur Folge, dass dieser als Steuergrundlage gilt, wenn der Referenzwert über dem tatsächlichen Kaufpreis liegt.

Dieser theoretische Marktwert wird somit auf der Grundlage der Kaufpreise für Immobilien berechnet, die dem Katasteramt von Notaren und Grundbuchämter übermittelt werden. Tatsächlich wichtige Daten wie der Zustand der Immobilie, die Notwendigkeit von Renovierung oder die Qualität der Materialien bleiben somit unberücksichtigt. Ebenso wenig wird berücksichtigt, ob die Immobilie renovierungsbedürftig ist oder ob der Käufer sie unter dem Marktpreis erworben hat. Kurz gesagt, es handelt sich um einen rein theoretischen, jedoch individualisierten Wert.

In diesem letzten Punkt unterscheidet sich die Ermittlungsmethode vom "klassischen" Katasterwert, bei dem Werte wie Grundstückspreis, Bauwert, Quadratmeter oder Lage berücksichtigt werden.

Statistisch gesehen liegt der Referenzwert in den meisten Fällen unter dem notariell beurkundeten Kaufwert, so dass in dieser Hinsicht in der Regel keine Probleme auftreten. Es wird jedoch dringend empfohlen, die notwendigen Prüfungen frühzeitig vorzunehmen. 

Wie können Sie diesen Wert herausfinden?

Die Ermittlung dieses Wertes ist ausgesprochen unkompliziert elektronisch über die Internetseite des Katasteramtes [LINK]  möglich. Sie haben sich hier mit einem digitalen Zertifikat (elektronische Unterschrift) zu identifizieren und die Katasternummer der Immobilie anzugeben. Den Wert erhalten Sie sofort und kostenlos. Es ist möglich das Ergebnis als Zertifikat im PDF- Format abzuspeichern oder auszudrucken.

Auf welche Steuern wirkt sich der Referenzwert aus?

Der neue Referenzwert des Katasters ist ab dem 1. Januar 2022 und ohne Rückwirkung die Steuergrundlage folgender Steuern:

1.       Grunderwerbsteuer (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales).

2.       Stempelsteuer (Impuesto de Actos Jurídicos Documentados).

3.       Erbschafts- und Schenkungssteuer (Impuesto de Sucesiones y Donaciones).

4.       Vermögensteuer (Patrimonio) (Immobilien die ab dem 1. Januar 2020 erworben wurden)

Für diese Steuern stellt der neue Referenzwert somit den Mindestwert, auf den die Steuer beim Kauf oder der Vererbung einer Immobilie erhoben wird, dar. Sollte die Steuer auf einer niedrigeren Grundlage eingereicht werden, ist es wahrscheinlich, dass die zuständige Steuerbehörde eine Steuerprüfung einleitet und die Zahlung der Steuer zu dem Wert auffordert, der sich aus dem neuen Referenzwert ergibt. Es können hier die so genannten „Recargos“ (feste Verzugsgebühren) und Bußgelder hinzukommen.

Neben den, mit dem Kauf von Immobilien verbunden Steuern, gilt der neue Referenzwert auch für die Vermögensteuer. Hier lassen sich die Auswirkungen der neuen Regelung insoweit widerspiegeln, dass in der Steuererklärung der höhere der folgenden Immobilienwerte angegeben werden muss: Katasterwert, Katasterreferenzwert (Bei Kauf ab dem 1. Januar 2022) und Kaufpreis. Hierbei ist zu beachten, dass diese neue Regelung ab Januar 2022 gilt und nicht rückwirkend angewandt wird. Bei Immobilien ist dieser Wert somit nur zu beachten, wenn diese nach Januar 2022 erworben wurde. Auf Steuern wie die IBI (Grundsteuer) oder die Einkommensteuer bei Veräußerungen hat der neue Wert jedoch keine Auswirkungen.

Und wenn kein Katasterreferenzwert vorhanden ist?

Nicht allen Liegenschaften in Spanien ist bereits ein Referenzwert zugeordnet, womit es vorkommen kann, dass die zu kaufende Immobilie nicht über einen Referenzwert verfügt. Dieser Umstand lässt sich meistens bei sehr alten, an nicht stark bebauten Orten gelegenen, Immobilien beobachten. In diesen Fällen kann über die Internetseite des Katasteramtes eine Negativbescheinigung bzw. eine Bescheinigung über das Fehlen des Katasterreferenzwerts angefordert werden.

Ist kein Referenzwert vorhanden und kann dieser Umstand beim Kauf über ein Zertifikat nachgewiesen werden, wird die Steuer direkt auf den Kaufpreis berechnet. Die Steuerbehörden behalten sich jedoch das Recht vor, eine Wertprüfung vorzunehmen, wenn sie der Ansicht sind, dass der Kauf eindeutig unter dem Marktwert stattgefunden hat. Ergibt sich aus dieser Prüfung ein höherer Wert als den eingetragenen, könnte der Steuerpflichtige verpflichtet sein, diesen zu deklarieren. Jedoch sollte dies seit dem Inkrafttreten des Katasterreferenzwerts sehr selten vorkommen.

Abschließend lohnt es sich, kurz auf die Folgen einer möglichen Steuerprüfung aufgrund eines unter dem Katasterreferenzwert berechneten Steuergrundlage einzugehen, wenn zum Beispiel, der Kaufwert als Grundlage genommen wurde und dieser niedriger ist als der Referenzwert. Wie in den vorangegangenen Abschnitten erläutert, ist es in einem solchen Fall sehr wahrscheinlich, dass die Steuerbehörden nach entsprechender Ermittlung und mittels eines begründeten Antrages entscheiden, dass die Steuer gemäß dem Referenzwert zu begleichen ist, und einen Vergleichs- oder Abwicklungsvorschlag unterbreiten.

Hier bietet das spanische Rechtssystem die Möglichkeit, zunächst schriftlichen Einwand bei der zuständigen regionalen Steuerbehörde einzureichen und anschließend gegen den Steuerbescheid eine Verwaltungsklage beim zuständigen Gericht, dem „Tribunal Económico Administrativo“, einzureichen.

Die Legal Due Diligence Prüfung
Durch die Due-Diligence-Prüfung, eine mit „gebotener Sorgfalt" durchgeführte Risikoprüfung, analysieren wir die rechtliche Situation des Objekts sowie die entsprechenden Risiken. Diese vorherige Analyse spielt bei der Wertfindung des Objekts als auch bei der rechtlichen Absicherung des Käufers eine wichtige Rolle.

Von Seitens unsere Kanzlei übernehmen wir für Sie nicht nur die Abwicklung des Kaufes mit Verkäufern, Notar, Grundbuch usw., sondern bieten Ihnen ebenfalls bereits im Voraus diese doch so wichtige rechtliche Prüfung der Immobilie [weitere Infos].

Lucas Pérez Hanss
Sp. Rechtsanwalt (Abogado)
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